Parcelacija zemljišta je postupak kojim se vrši promjena oblika i površine parcele u katastru i zemljišnoj knjizi. Uglavnom se jedna katastarska dijeli na više njih ili se više čestica spaja u jednu.

Parcelacijski elaborat je geodetski proizvod sastavljen od grafičkih priloga s prikazanim stvarnim i katastarskim stanjem te niza pisanih iskaza za katastar i zemljišnu knjigu, a temelj je za promjenu stanja u katastru i zemljišnim knjigama. Postoje dva razičita postupka parcelacije: parcelacija poljoprivrednog zemljišta i parcelacija građevinskog zemljišta. Da biste saznali je li vaša čestica u poljoprivrednom ili građevinskom području, obratite se nadležnom uredu za prostorno planiranje i urbanizam pri čemu vam je potrebna kopija katastarskog plana.

Parcelacija poljoprivrednog zemljišta od 18. 12. 2018. Godine, sukladno Zakonu o poljoprivrednom zemljištu (NN 152/08) moguća je jedino uz suglasnost Agencije za poljoprivredno zemljište. Do početka rada Agencije, poslove davanja suglasnosti obavljat će Ministarstvo poljoprivrede, ribarstva i ruralnog razvoja.
U slučajevima diobe katastarskih čestica poljoprivrednog zemljišta za koje je dobivena suglasnost, ovlaštene geodetske tvrtke će izraditi parcelacijski elaborat i predati ga u katastarski ured na daljnje postupanje. U protivnom (Agencija nije suglasna), elaborati se neće izrađivati.

Parcelacija građevinskog zemljišta, sukladno Zakonu o prostornom uređenju i gradnji (stupio na snagu 1. Listopada 2007. godine), moguća je u skladu sa sljedećim dokumentima:

• Rješenje o uvjetima građenja
• Lokacijska dozvola
• Rješenje o utvrđivanju građevne čestice
• Detaljni plan uređenja – DPU

Parcelacijski elaborat služi za formiranje jedne ili više čestica u svrhu:

• kupnje ili prodaje nekretnina
• ostavinske diobe
• dobivanja hipotekarnog kredita
• diobe obiteljske imovine
• rješavanja imovinsko-pravnih odnosa
• formiranja građevnih čestica ili čestica služnih njima (prilazni putevi)
• okrupnjavanja čestica

Prije predaje parcelacijskog elaborata u katastar potrebno je ishodovati sljedeće dokumente:

• kopiju katastarskog plana
• vlasnički list
• posjedovni list
• potvrdu o namjeni zemljišta i suglasnost Agencije za čestice koje nisu građevne (poljoprivredno zemljište)
• dozvolu za formiranje čestice za građevinsko zemljište

Dokumenti ne smiju biti stariji od šest mjeseci!

Geodetski stručnjak izlazi na teren te snima predmetnu parcelu. Nakon što se predmetna čestica ili čestice snime, dobiveni podaci se kompjuterski obrađuju, iscrtavaju te se izrađuje parcelacijski elaborat. Ako se radi o poljoprivrednom zemljištu, elaboratu je potrebno priložiti suglasnost na diobu čestica koju izdaje Agencija za poljoprivredno zemlište (Ministarstvo). Ako se radi o građevinskom zemljištu, elaborat se šalje na suglasnost gradskom uredu za prostorno planiranje i urbanizam. Potom se parcelacijski elaborat predaje u nadležni katastarski ured na pregled i ovjeru. Nakon pregleda i provedbe predmeta u katastru, novonastalo stanje se evidentira u katastarskom planu i operatu. Prijavne listove za zemljišnu knjigu koji su sastavni dio parcelacijskog elaborata katastar po protokolu šalje u zemljišnu knjigu. Njime se evidentiraju promjene na predmetnim parcelama u zemljišno-knjižnom odjelu Općinskog suda te se stanje na katastru usklađuje sa stanjem u zemljišnoj knjizi. Parcelacijskim elaboratom se u pravilu vlasničko stanje ne mijenja. Mijenjanje vlasničkog stanja moguće je prilaganjem ispravnih kupoprodajnih ugovora parcelacijskom elaboratu.

Zakonom je definiran konačan rok za legalizaciju, a nakon tog datuma objekti će se ili rušiti ili će ih država legalizirati na račun vlasnika nekretnine. Osim toga, bez legalnog objekta nije moguće dobiti kredit zbog zabilježbe u zemljišno-knjižnom izvatku da za građevinu nije priložena građevna i uporabna dozvola. Ukoliko objekt nije legaliziran, ne mogu se provesti etažiranje, podjela imovine te rekonstrukcija i nadogradnja.

Prednosti “sređene” nekretnine su:

• Veća tržišna vrijednost nekretnine
• Evidentirana raspodjela suvlasničkih dijelova u zemljišnim knjigama
• Prednost kod iznajmljivanja stana
• Mogućnost dizanja kredita i sl.
• Dobivanje dozvole za obavljanje djelatnosti
• Mogućnost dobivanja priključka na komunalne vodne građevine, elektroenergetsku mrežu i drugu infrastrukturu
• Traženje poticaja za energetsku obnovu ili druge subvencije iz državnih ili fondova Europske unije

Rješenje o izvedenom stanju nema pravnih učinaka na vlasništvo i druga stvarna prava na zgradi za koju je doneseno i zemljište na kojemu je ta zgrada izgrađena. Po dobivanju Rješenja o izvedenom stanju potrebno je nakon isteka roka za žalbu otići po žig pravomoćnosti (zeleni pečat na prvoj stranici) u ured gdje je Rješenje izdano. Nakon legalizacije objekta, tj. nakon dobivanja pravomoćnog Rješenja o izvedenom stanju potrebno je objekt upisati u katastar i zemljišne knjige. Za upis objekta potrebno je angažirati ovlaštenu geodetsku tvrtku koja će izraditi Geodetski elaborat za upis objekta u katastar i zemljišne knjige.

Upis objekta je postupak kojim se evidentira objekt na katastru i u zemljišnoj knjizi. Svaki vlasnik izgrađene nekretnine ima zakonsku obvezu evidentirati objekt u katastru i zemljišnoj knjizi kao i svaku promjenu na nekretnini (dogradnja, rušenje …)

Objekt je važno evidentirati zbog:

• rješavanja imovinsko-pravnih odnosa
• kupnje ili prodaje nekretnina (“čisti papiri”)
• legaliziranja objekta
• etažiranja objekta
• hipoteke

Za izradu geodetskog elaborata za evidentiranje podataka o zgradama potrebni su sljedeći dokumenti:

• kopija katastarskog plana
• izvadak iz zemljišne knjige – vlasnički list
• posjedovni list
• dokaz o legalnosti objekta

Da bi objekt evidentirali u katastru i zemljišnoj knjizi, objekt mora biti legalan. Ovisno o vremenu građenja objekta, postoji više načina na koji se dokazuje legalnost. Prema novom Zakonu o gradnji (NN br. 153/2013) vrijedi sljedeće: 

• Građevine izgrađene na temelju građevinske dozvole (odnosno drugog odgovarajućeg akta za građenje nadležnog tijela) izdane do 1. listopada 2007. tijelo graditeljstva izdaje na zahtjev stranke uporabnu dozvolu za građevinu izgrađenu na temelju akta za građenje izdanog do 1. listopada 2007. Uz zahtjev podnositelj prilaže građevinsku dozvolu, odnosno drugi akt temeljem kojeg je građevina izgrađena. Uporabna dozvola izdaje se ako je građevina izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom, odnosno drugim odgovarajućim aktom nadležnog tijela u pogledu namjene, vanjskih mjera svih nadzemnih i podzemnih dijelova građevine, oblika i veličina građevne čestice i smještaja građevine na građevnoj čestici, odnosno unutar obuhvata zahvata u prostoru. Dozvola se može izdati i za dio građevine.

• Građevina izgrađena do 15. veljače 1968. smatra se izgrađenom na temelju pravomoćne građevinske dozvole. Vrijeme izgradnje građevine iz stavka 1. ovoga članka utvrđuje se uporabnom dozvolom za građevinu izgrađenu do 15. veljače 1968. koju po zahtjevu stranke izdaje tijelo graditeljstva. Uz zahtjev za izdavanje uporabne dozvole podnositelj zahtjeva prilaže: kopiju katastarskog plana za katastarsku česticu na kojoj je građevina izgrađena i dokaze kojima raspolaže da je građevina izgrađena do 15. veljače 1968. (Uvjerenje o starosti objekta prije 15.02.1968. koje je izdao katastar itd.)

Građevinu za koju je na temelju Zakona o gradnji (NN br. 153/2013) izdana uporabna dozvola katastarski ured evidentira u katastru po službenoj dužnosti na temelju geodetskog projekta i izjave ovlaštenog inženjera geodezije da je građevina izgrađena u skladu s tim projektom. Tijelo graditeljstva po službenoj dužnosti dostavlja katastarskom uredu izvršnu uporabnu dozvolu te geodetski projekt ako ga katastarski ured nema.

Katastarski ured, zajedno s dokumentima propisanim posebnim propisima za upis građevine u zemljišnu knjigu, po službenoj dužnosti dostavlja nadležnom sudu obavijest da je za evidentiranje građevine u katastru priložena uporabna dozvola te navodi tijelo graditeljstva koje je dozvolu izdalo te njezinu klasu, urudžbeni broj i datum izdavanja.

Iskolčenje objekta je geodetska usluga koja uključuje prijenos dimenzija, položaja točaka i visina objekta definiranih arhitektonskim projektom na teren. Nakon iskolčenja potrebno je napraviti elaborat iskolčenja što je po zakonu obveza prije gradnje.
Investitor zgrade dužan je najkasnije do dana početka radova imati pravomoćan akt na temelju kojeg se stječe pravo građenja (rješenje o uvjetima građenja, građevinsku dozvolu ili potvrdu glavnog projekta – ovisno o veličini zgrade) te elaborat iskolčenja građevine. U prijavi početka građenja, investitor je dužan navesti izvođača i oznaku elaborata iskolčenja. Izvođač na gradilištu mora po zakonu imati, uz ostalo, i elaborat iskolčenja građevine

Elaborat iskolčenja građevine ili elaborat o iskolčenju građevine je skup grafičkih i pisanih dokumenata koji opisuju iskolčenje objekta obavljeno na terenu. Nužan je za početak gradnje, što je definirano Zakonom o prostornom uređenju i gradnji.
Sastoji se od tehničkog izvješća s opisom projektnog zadatka, korištenog instrumentarija te osnovnim podacima o građevini, popisa koordinata iskolčenih točaka i poligona te skice iskolčenja.

Iskolčenje i elaborat iskolčenja građevine izrađuje geodetska tvrtka ovlaštena za obavljanje poslova državne izmjere i katastra nekretnina. Naš ured obavlja sve usluge iskolčenja kao i izradu pripadnih elaborata iskolčenja.

Prije iskolčenja objekta na terenu, važno je osigurati projekt u digitalnom obliku da bi se mogla obaviti priprema za iskolčenje.

Za izradu elaborata potrebi su sljedeći dokumenti:

• pravomoćan akt na temelju kojega se stječe pravo građenja (rješenje o uvjetima građenja, građevinska dozvola ili potvrda glavnog projekta)
• arhitektonski projekt na uvid

Iskolčenje međe, tj. međnih linija je postupak kojim se na terenu određuju granice čestice temeljem katastarskih podataka.

Ovaj postupak je najvažniji prilikom prodaje ili kupnje zemljišta jer su česti slučajevi gdje kupac prilikom kupnje kupuje zemljište određene kvadrature, a nakon izmjere se ustanovi da je na terenu stanje sasvim drugačije – u većini slučajeva kvadrata ima manje, nego što se mislilo. Zbog toga je prilikom kupnje vrlo važno zatražiti od prodavatelja da se pokažu međe i da se po mogućnosti obilježe trajnim oznakama, a potom zatražiti geodeta da provjeri poklapaju li se pokazane međe sa katastarskom evidencijom u smislu oblika i površine čestice. Na taj način se izbjegavaju nesuglasice te mogući sporovi oko međe što mogu biti dugotrajni i skupi postupci.

Zatražite posjedovni list iz katastra i vlasnički iz zemljišne knjige te usporedite površine vaših čestica. Moraju biti identične, ako nisu – problem je neusklađenost.

Zbog toga što se čestica na terenu najčešće poklapa s katastarskim stanjem, tj. vi u većini slučajeva na terenu stvarno koristite onu kvadraturu koja piše u posjedovnom listu. Međutim, katastar ne označava vlasništvo, već samo posjed!

Usklađenje je vrlo bitno provesti što prije jer je takvo stanje nasljeđe iz prošlog stoljeća kada su ljudi kupujući i prodavajući zemljišta izbjegavali plaćanje poreza te u zemljišnoj knjizi nisu provodili promjene.
Na taj način, događa se da kupoprodajni ugovori stvarno postoje, ali nisu nikad provedeni. Često su kupoprodajni ugovori zagubljeni ili su ostale samo kopije, potpisi na njima nisu ovjereni od strane javnog bilježnika i kao takvi ne mogu predstavljati temelj za upis u vlasnički list.
Treba pronaći osobu koja vam je prodala česticu i s njom obnoviti kupoprodajni ugovor te ga ovjeriti. Česte su situacije da osobu uopće ne možete pronaći i tada nastaju problemi. Zbog takvih je razloga bitno čim prije uskladiti katastarsko i zemljišno-knjižno stanje te se upisati kao vlasnik.

Angažirajte geodetskog stručnjaka kako bi uskladio katastarsko i zemljišno-knjižno stanje. Obratite se Agrodet timu stručnjaka kako bismo čim prije riješili ovakve probleme!

To je grafički prikaz stvarnog stanja na terenu, položaja i oblika objekata te njihovog međusobnog odnosa. Ovisno o namjeni, može imati i visinsku konfiguraciju terena koja se označava kotama i slojnicama. Kote su točke terena s pridruženom visinom, a slojnice su linije koje spajaju mjesta iste visine.

• legalizacija nelegalnih zgrada i objekata
• određivanja stvarne površine čestice prilikom kuprodaje nekretnine
• za ishodovanje uvjerenja za uporabu
• snimak izvedenog stanja građevine
• prilaže se zahtjevu prilikom ishodovanja uvjerenja o starosti građevine
• koristi se kao temelj za pokretanje spora u svrhu rješavanja imovinsko-pravnih odnosa
• za određivanje površine na kojoj će se vršiti upis služnosti u zemljišne knjige
• predstavlja smjernicu uz pomoć koje odvjetnik pokreće parnicu prilikom spora o vlasništu nad dijelom pojedine čestice ili čestica, na snimku se linijom i šrafurom označava područje koje je predmet spora.

Etažiranje je postupak kojim se uspostavlja vlasništvo nad točno određenim dijelom zgrade, tj.nad vašim stanom i njegovih pripadajućih dijelova. Uspostavljeno vlasništvo možete upisati u zemljišne knjige.
Ukoliko ste  vlasnik stana u nekoj zgradi koja nije etažirana, vi ste ustvari vlasnik jednog nedefiniranog dijela te zgrade.
Kao suvlasniku zgrade, tj. vlasniku stana pripada vam udio u zajedničkim prostorijama zgrade (podrumski dio, garaža, tavanski dio zgrade) i dio zemljišta na kojem je izgrađena zgrada u kojoj se nalazi vaš stan.

Ukoliko ne etažirate svoj stan, neće biti potpuno jasno koji je dio zgrade u vašem vlasništvu. Jedini pravni dokaz o tome da ste vi vlasnik stana, poslovnog prostora ili neke druge nekretnine je izvadak iz zemljišne knjige (gruntovnice). Stanovi, garaže, poslovni prostori i sl. ne mogu se upisati u zemljišnu knjigu dok zgrada nije etažirana. Ako ste vlasnik stana u zgradi koja nije etažirana, postoji mogućnost da je vaša dokumentacija o vlasništvu dostupna u tzv. knjizi položenih ugovora.

Ukoliko provedete postupak etažiranja, moći ćete provesti sljedeće radnje:

• dobivanje hipotekarnog kredita
• kupnju, odnosno prodaju nekretnine
• diobu obiteljskih nekretnina
• ostavinsku diobu
• utvrđivanje udjela pojedinh suvlasnika u troškovima upravljanja i održavanja objekta

Etažirati možete obiteljske kuće s 2 i više stanova, kao i veće ili velike zgrade sa stotinama stanova.

Postupak etažiranja možete provesti nad svim posebnim cjelinama u zgradi:

• Stanovi
• Poslovni prostori
• Garaže
• Parkirna mjesta
• Pripadajući dijelovi navedenim posebnim cjelinama (otvoreni balkoni, terase, podrumske ili tavanske prostorije, kućni vrtovi i ostalo)

Na vaš zahtjev ovlaštene osobe će vam napraviti potreban elaborat koji mora imati sljedeće elemente:

• Tabelarni prikaz vrste i veličine prostora
• Tabelarni prikaz vlasništva posebnih i zajedničkih dijelova zgrade
• Prijedlog razdiobe posebnih i zajedničkih dijelova zgrade
• Prijedlog razdiobe građevinskog zemljišta predmetne nekretnine s obzirom na udjele u vlasništvu na posebnim dijelovima nekretnine
• Grafički dio elaborata s označavanjem pojedinih posebnih dijelova nekretnine te vlasništva na pojedinom dijelu nekretnine
• Prijedlog upisa u zemljišne knjige

Upis objekta u katastar i zemljišnu knjigu obveza je svakog vlasnika izgrađene nekretnine. Objekt se upisuje na temelju izrađenog elaborata za evidentiranje zgrada ili drugih građevina. Elaborat za evidentiranje objekta izrađuje ovlaštena geodetska tvrtka.

Potrebni su:

• Kopija katastarskog plana
• Izvadak iz zemljišne knjige
• Posjedovni list
• Akt kao dokaz o legalnosti objekta

Kuću ili građevinu je, osim što je to zakonska obaveza, potrebno evidentirati kod kupoprodaje („čisti papiri“), legalizacije objekta, hipoteke, kod prijave boravka, etažiranja (objekti s 2 ili više stanova).

Za upis kuće u zemljišnu knjigu potrebno je izraditi elaborat za usklađenje zemljišno-knjižnog sa katastarskim stanjem u kojem se prilaže i valjana dokumentacija (dokaz o legalnosti objekta) na temelju koje je kuća izgrađena.

Ako je kuća izgrađena bez građevinske dozvole, potrebno je angažirati projektanta koji će provesti postupak legalizacije i nakon plaćenih doprinosa moći će se nastaviti postupak upisa kuće.

Za izradu elaborata za evidentiranje građevine geodetski stručnjak mora pristupiti geodetskoj izmjeri građevine i međnih linija, zatim na temelju izmjere računa koordinate točaka i kartira ih u nekom od CAD programa. Takvi podaci se uklapaju u kopiju katastarskog plana te se izrađuje dokumentacija za elaborat: skica izmjere, prijavni listovi za katastar i zemljišnu knjigu, itd.. Izrađeni elaborat se predaje na pregled i ovjeru nadležnom Katastarskom uredu. Nakon pregleda i provedbe elaborata u katastru, novonastalo stanje se evidentira u katastarskom operatu. Zatim Katastarski ured po službenoj dužnosti dostavlja prijavni list za zemljišnu knjigu zemljišnoj knjizi (gruntovnici) gdje se evidentira promjena na predmetnim parcelama, ali vlasničko stanje ostaje nepromijenjeno.

Uporabna dozvola smatra se završnim aktom legalnosti nekog objekta te je takav akt nužan za legalno postupanje.

Uporabnu dozvolu izdaje Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, točnije, nadležno tijelo za upravne poslove graditeljstva na području na kojem se nalazi vaša građevina.

Knjižno vlasništvo znači da je nekretnina upisana u zemljišnu knjigu na prijašnjeg vlasnika. Za to kao dokaz služi izvadak iz zemljišne knjige. Tada se provedbom rješenja o nasljeđivanju vi možete upisati kao vlasnik ili suvlasnik na nekretnine navedene u rješenju o nasljeđivanju u definiranom omjeru.

Izvanknjižno vlasništvo znači da nekretnina koju ste nasljedili nije upisana u zemljišnu knjigu na prijašnjeg vlasnika (npr. posjedovni list iz katastra glasi na vlasnika, ali zemljišno-knjižni izvadak ne ili nije upisan kao vlasnik niti u katastru ni u zemljišnoj knjizi). U tom slučaju ne možete se direktno upisati kao vlasnik u zemljišnu knjigu temeljem rješenja o nasljeđivanju. Morate pokrenuti pojedinačni ispravni postupak ili podnijeti tužbu radi utvrđenja prava vlasništva.

Pravo prvenstva na natječaju za zakup imaju stočari kojima nedostaje zemljišta, i to oni koji su OPG, obrt ili mikro ili mala tvrtka te koji imaju najmanje tri godine prebivalište ili sjedište ili proizvodni objekt na području općine ili grada koji raspisuje natječaj. Isto tako, stočari moraju najmanje tri godine do objave natječaja biti vlasnik ili posjednik stoke i baviti se stočarskom proizvodnjom.

Zemljište se dobiva u zakup na 25 godina i možete dobiti maksimalno površine koliko je propisano Programom raspolaganja vaše općine ili grada (ili koliko vam nedostaje ako ste stočar).
Na ove stvari morate obratiti pozornost:

• natječaj za zakup se raspisuje za proizvodno-tehnološke cjeline koje odredi općina ili grad
• početna zakupnina za zakup propisana je Uredbom
• tekst javnog natječaja objavljuje se na oglasnoj ploči i mrežnoj stanici općine ili grada u trajanju od 30 dana

Sudionik javnog natječaja za zakup mogu biti sve fizičke ili pravne osobe:

• koje su do isteka roka za podnošenje ponuda podmirile sve obveze s osnova korištenja poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države (potvrdu izdaje vaša općina ili grad)
• koje do isteka roka za podnošenje ponuda nemaju dug po osnovi svih javnih davanja (potvrdu izdaje nadležna Porezna uprava)
• koje su dostavile izjavu da se protiv njih ne vodi postupak zbog predaje u posjed poljoprivrednog zemljišta i da nemaju dug s osnova korištenja poljoprivrednog zemljišta na području Republike Hrvatske

• gospodarski program ispunite za sve proizvodno-tehnološke cjeline na koje se javljate
• nemojte zaboraviti potpisati ponudu
• ponudu obavezno šaljite preporučenom poštoom
• itd.